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供地新政有望为楼市松绑

时间:2018-1-24 13:45:23

  核心提示:可以预测,未来租赁住房的比重将不断加大...

  “住房供地,政府将不再垄断”,仅仅这一句新闻标题也如一石千浪,引发众多分析、预测、期待与观望。

  近日国土资源部部长姜大明表示,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。与此同时,我国宅基地也将“三权分置”。姜大明同时表示,我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。但城里人到农村买宅基地口子不开,严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

  未来政府不再是居住用地唯一提供者。乐观者认为,这无疑是一个积极信号。过去20年,我国住宅土地来源单一,国有土地政府招拍挂出让是开发商获得住宅土地的唯一渠道。而土地供给有限、地价高是大城市高房价的一个重要原因。如果市场供地者竞相供地,供求规律发挥作用,房价就不至于飞涨。一旦住房供地新政取得实质性突破,房地产市场将迎来新的拐点,不可思议的高房价时代或许真能终结。

  但也有分析认为,住房与商品房是有区别的,住房供地新政旨在深化租赁住房试点,并非直接影响商品房的供应,也难以从根本上触及土地财政,而且这一新政会触及到地方政府利益,必将遇到阻力,故以为住房供地新政会引发房价下行并不现实。

  更为理性的观点认为,住房供地新政将激活住房租赁市场,或将迎来一个新租房时代,租购并举也将促进租购同权,如此,堪称“二次房改”。租赁住房对房价的影响在中长期,而非短期。当大量的租赁住房入市,可以在很大程度上影响商品房市场的供需关系。

  分析住房供地新政,如非房地产企业可依法取得使用权的土地作为住宅用地,宅基地将“三权分置”,适度放活宅基地使用权,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。可以预测,未来住房供地除了政府招拍挂之外将新增两种供地途径:一是农村集体土地经过政府允许,直接建设住宅,可对外出租;二是非房地产企业获得的产业用地或闲置用地。本来不允许建设住宅,现在经过政府核准后给企业员工建设住宅,或出租、或有条件出售。

  可见土地住房新政受益者主要也是两类。其一是被地方政府认可的大中型企业,尤其是国企、上市公司、发展态势良好的创新企业等,这类企业更具备资源优势可将依法取得使用权的土地作为住宅用地给员工建住宅;其二是城中村及大城市近郊农民,他们可通过集体组织合法建房用于出租,分享土地增值的红利。事实上,城中村与城边村也是此次住房土地新政的着眼点。

  有分析认为,其实无论城市内国有土地,还是周边集体土地,原本都有机会进入市场,但政府统一供地之后,国有土地进入市场需要政府统一规划,集中拍卖;集体土地需要政府先行征收,才能进入土地一级市场;这种供应的直接后果,就是进入土地市场的供给减少,土地价格不断上涨。

  业内人士认为,此次住房土地供应新政,多元化供地旨在更促进多渠道保障租购并举的住房制度,将更多地刺激和影响城市租赁市场,缓解住房刚需,这可能意味着集体租赁住房试点将进一步扩大。

  据了解,20178月国土部明确北京、上海、沈阳、南京、杭州等13个城市开展首批集体建设用地用于建设租赁住房的试点。而北京市计划于2017-2021年的五年内供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房,大约可建设30-40万套出租房。

  如此一来可以预测,未来租赁住房的比重将不断加大。笔者认为,租购并举的住房制度一旦落实,租购并举必将促进租购同权政策的细化,如现在天津、青岛实施租房落户政策等,届时人们的住房消费观念或将真正改变,商品房将并不一定是必需,这样将可能对房价与楼市带来更为深刻的影响。

作者:何翠云 来源:中华工商时报
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